מדינה מצמצמת את מבצעי המכר: צניחה במכרזי “מחיר מטרה” ב-2024 לעומת הכפלת השיווקים ל”כל המרבה במחיר”
מגמה חדשה בעולם הנדל”ן הישראלי: צמצום במכרזי “מחיר מטרה” וגדילה משמעותית במכרזי “כל המרבה במחיר” בשנת 2024. מהן הסיבות לשינוי זה? מה ההשפעה על שוק הנדל”ן? האם מדובר בשינוי זמני או במגמה קבועה?
בשנים האחרונות, הפך “מחיר מטרה” לכלי מרכזי במאבק במחירי הדיור הגבוהים בישראל. מודל זה, המבוסס על מכרזים בהם הקרקע נמכרת ליזמים במחיר קבוע, נועד להביא להורדת מחירי הדיור בקרב קהל יעד רחב.
אך בשנת 2024 חלה תפנית. מספר המכרזים במודל “מחיר מטרה” הצטמצם משמעותית, בעוד שמכרזי “כל המרבה במחיר” חוו עלייה משמעותית הן במספרן והן בגודלן. השינוי הזה, אם כי נראה זמני, מעורר תהיות ותובנות חשובות לגבי עתיד שוק הנדל”ן בישראל.
## מה גורם לשינוי?
1. ירידה במספר פרויקטים במודל “מחיר מטרה”:
* הירידה באטרקטיביות ליזמים: “מחיר מטרה” מעמיד מגבלות על רווחיות היזמים, וגורם להם לחשוש מפרויקטים אלה, בפרט בתקופה של אי ודאות כלכלית ועליית ריביות.
* עלויות בנייה גואהות: עלייה חדה בעלויות הבנייה, מחירי החומרים וחוסר היציבות במחירי המוצרים גורמים ליצירת סיכונים גבוהים עבור היזמים בפרויקטים אלה.
* חוסר יעילות בהקצאה: המודל מוגבל ביכולתו להביא להקצאה יעילה של הקרקעות בשל תהליכים בירוקרטיים מורכבים, תכנון ארוך טווח ובעיות תכנון.
2. עלייה במספר פרויקטים במודל “כל המרבה במחיר”:
* תמריץ ליזמים: מכרזים אלו משקפים את תנודות שוק הנדל”ן ומאפשרים ליזמים להרוויח יותר. גמישות זו מושכת יזמים רבים לפרויקטים אלה.
* אטרקטיביות לחברות נדל”ן גדולות: מודל “כל המרבה במחיר” מאפשר לחברות נדל”ן גדולות להביא משאבים רבים ולהתחרות על הקרקעות, וכך לגרום להעלאת מחירי המכרזים ולעלייה במספר הפרויקטים.
## מהן ההשפעות של הצמצום במכרזי “מחיר מטרה”?
* עלייה פוטנציאלית במחירי הדיור: עם הפחתת מספר פרויקטים במודל “מחיר מטרה”, ייתכן וחלק משוק הדיור יעבור למודל “כל המרבה במחיר”, מה שיביא לעלייה במחירי הדיור.
* הנגשה מופחתת לדיור: צמצום מספר המכרזים בהם מוצעות דירות במחיר נמוך יותר יקשה על אוכלוסיות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית להשיג דיור.
* הצערת אוכלוסיות ביישובים: הפחתת מספר יחידות הדיור במודל “מחיר מטרה” עלולה להביא ליצירת אוכלוסייה צעירה יותר ביישובים, מה שעלול להשפיע על צביון היישוב ואיכות החיים.
## מה עתיד שוק הנדל”ן בישראל?
השינוי המגמה במודל המכרזים מעורר תהיות לגבי עתיד שוק הנדל”ן בישראל. האם מדובר בשינוי זמני? האם “מחיר מטרה” איבד את יעילותו?
ישנם גורמים שונים העשויים להשפיע על התפתחות שוק הנדל”ן:
* המצב הכלכלי בישראל: גורמים כמו ריביות, אינפלציה וחוסר ודאות כלכלית משפיעים ישירות על שוק הנדל”ן.
* מדיניות ממשלתית: מדיניות תכנון ודיור, כמו הקמת מרכזים חדשים, עידוד בנייה, שיפור תשתיות, והקלות רגולטוריות, משפיעות על שוק הנדל”ן.
* הביקוש לדיור: ככל שתגדל האוכלוסייה, הביקוש לדיור יגבר, ויעלה מחירי הדיור, ובמקביל, יידרש פתרון מחודש לפתרון משבר הדיור.
## דימונה: מקרה מבחן?
דימונה מהווה מקרה מבחן חשוב להבנת השינוי במודל המכרזים. בדימונה, כפי שפורסם, רשות מקומית מחפשת פתרונות יצירתיים כדי לעודד בנייה.
ישנם גורמים שונים המביאים לשינוי זה:
* מחירי הדיור הגבוהים: מחירי הדירות בדימונה גבוהים באופן יחסי, מה שמקשה על אוכלוסיות רבות להשיג דיור בעיר.
* צורך בעידוד בנייה: העיר זקוקה לפרויקטים חדשים שייצרו מקומות מגורים חדשים ויעודדו התחדשות אורבאנית.
* הקושי למצוא יזמים: היעדר יזמים שמוכנים לקחת על עצמם פרויקטים במודל “מחיר מטרה”, בשל הסיכונים הגבוהים והרווחיות הנמוכה, מקשה על פיתוח העיר.
בדימונה, רשות מקומית נוקטת צעדים כמו הקלות תכנוניות ופישוט הליכי בנייה, במטרה להביא יותר יזמים וליצור תמריצים לחידוש העיר.
## סיכום:
השינוי במודל המכרזים בשנת 2024, עם צמצום במכרזי “מחיר מטרה” והגדילה משמעותית במכרזי “כל המרבה במחיר”, מעורר חששות לגבי עליית מחירי הדיור והקושי להנגיש דיור לאוכלוסיות חלשות.
עם זאת, ישנם גורמים נוספים המשפיעים על שוק הנדל”ן, ופתרונות חדשניים עשויים להציע תשובות לבעיות הקיימות. חשוב לפקוח עין על מגמות בשוק הנדל”ן ולעקוב אחר הפתרונות שיוצרים כדי לייצר שוק דיור הוגן ומשגשג לכולם.
